RU
Каталог

Экономика недвижимости, вариант 9

Продаж: 0
Возвратов: 0

Загружен: 04.07.2013
Содержимое: 30704093200993.zip (29,66 Кбайт)

Описание товара

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О МЕТОДАХ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входит второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья - прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных сенторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки знаний специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.
Затратный метод выполняется по следующим этапам:
На первом этапе определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.
Второй этап предполагает определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.
Исходные данные
Таблица 1 - Площадь земельного участка по вариантам
Ставка земельного налога за 1 м2, ден. единиц. Площадь земельного участка, м2
28,2 3200
Таблица 2 - Данные для расчета восстановительной стоимости здания затратным методом (прямых затрат)
Наименование работ и затрат Стоимость в базовых ценах по вариантам (денежных единиц) Коэффициент
А Б В
1. Проектно изыскательные работы 14,2 1800
2. Дополнительные затраты 0 -
3. Земляные работы 6,3 8283
4. Фундаменты 49 7452
5. Стены 79,3 9093
6. Перекрытия 30 8830
7. Кровля 9,9 9909
8. Полы 24,1 7256
9. Перегородки 9,5 8314
10. Лестничные марши 3,5 64,72
11. Окна 11,5 7641
12. Двери 6,3 7441
13. Отделочные работы 34,3 10949
14. Разные работы 3,1 7958
15. Отопление 7,5 11307
16. Водоснабжение 0,2 11693
17. Канализация 0,48 12768
18. Электромонтажные работы 75,2 10087
19. Водопроводные сети и водоводы 7,5 10121
20. Газовые сети 0 0
21. Канализационные сети 2,4 9951
22. Тепловые сети и горячее водоснабжение 42,3 11931
23. Дороги и тротуары 18,9 8502
24. Озеленение 3,2 8502
Таблица 3 - Данные для определения физического износа здания
Наименование конструктивных элементов Процент износа
1. Фундаменты 4
2. Стены 5,7
3. Перекрытия 5,7
4. Кровля 13,2
5. Полы 16,4
6. Перегородки 7,9
7. Лестничные марши 3,5
8. Окна 16,7
9. Двери 16,3
10. Отделочные работы 21,9
11. Отопление 17,9
12. Водоснабжение 26
13. Канализация 20,5
14. Электрооборудование 9,9
15. Водопроводные сети 17
16. Канализационные сети 11,95
17. Тепловые сети 51,2
18. Дороги 6,7
19. Озеленение 8,4
Таблица 4 – Данные для составления сметы расчета стоимости здания
Наименование затрат Величина процента
1. Накладные расходы 18,4
2. Плановые накопления 41,01
3. Временные здания и сооружения 13,84
4. Среднегодовое зимнее удорожание 4,5
5. Резерв на непредвиденные расходы 3
6. Составление сметной документации 1,5
7. Налог на добавленную стоимость 2

Дополнительная информация

2. Метод сравнения продаж (аналоговый метод).
Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным сенторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.
Можно выделить три основных этапа применения данного метода:....
Таблица 7 - Исходные данные для выполнения оценки недвижимости методом сравнения продаж

3. Доходный метод (капитализация доходов) оценки недвижимости. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение: 1) будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи); 2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы; 3) величины текущей стоимости объектов оценки.
Расчеты определения стоимости недвижимости ведутся в следующем порядке:
а) определяется потенциально-валовый доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход;
б) определяется эффективный валовый доход (ЭВД)
ЭВД + ПВД - D 1 ,
где D 1 - степень недогрузки (берется в % от дохода,
который будет приносить недвижимость);
в) определяется чистый операционный доход (ЧОД)
ЧОД = ЭВД - D 2 - D 3 ,
где D 2 - операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость;
D 3 - резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью);
г) определяется стоимость недвижимости по формуле:
V = J / R ,
где J - чистый операционный доход (ЧОД);
R - коэффициент капитализации.
Исходные данные. Определить стоимость офиса на 5 лет.
Таблица 11 - Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом
Показатели ставка Годы
1 2 3 4 5
1. Площадь помещений, м2 1600
2. Ставка аренды за год, ден. ед./м2 180
3. % роста арендной платы, % 2,3
4. Степень недогрузки офисного центра,% 25 22 20 18 12
5. Операционные расходы в % от арендной платы 40 38 34 34 32
6. Резерв на замещение в % от арендной платы 2,8
7. Прочий доход, ден. ед 1200 1200 1240 1240 1240
8. Коэффициент капитализации, % 30


13 страниц

Отзывы

0
Отзывов от покупателей не поступало.
За последние
1 мес 3 мес 12 мес
0 0 0
0 0 0
В целях противодействия нарушению авторских прав и права собственности, а также исключения необоснованных обвинений в адрес администрации сайта о пособничестве такому нарушению, администрация торговой площадки Plati (http://www.plati.com) обращается к Вам с просьбой - в случае обнаружения нарушений на торговой площадке Plati, незамедлительно информировать нас по адресу support@plati.com о факте такого нарушения и предоставить нам достоверную информацию, подтверждающую Ваши авторские права или права собственности. В письме обязательно укажите ваши контактные реквизиты (Ф.И.О., телефон).

В целях исключения необоснованных и заведомо ложных сообщений о фактах нарушения указанных прав, администрация будет отказывать в предоставлении услуг на торговой площадке Plati, только после получения от Вас письменных заявлений о нарушении с приложением копий документов, подтверждающих ваши авторские права или права собственности, по адресу: 123007, г. Москва, Малый Калужский пер. д.4, стр.3, Адвокатский кабинет «АКАР №380».

В целях оперативного реагирования на нарушения Ваших прав и необходимости блокировки действий недобросовестных продавцов, Plati просит Вас направить заверенную телеграмму, которая будет являться основанием для блокировки действий продавца, указанная телеграмма должна содержать указание: вида нарушенных прав, подтверждения ваших прав и ваши контактные данные (организиционно-правовую форму лица, Ф.И.О.). Блокировка будет снята по истечение 15 дней, в случае непредставления Вами в Адвокатский кабинет письменных документов подтверждающих ваши авторские права или права собственности.

Оплатить с помощью:
с "Правилами покупки товаров" ознакомлен и согласен